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福祉施設を開設しようと考えている方へ
用途変更の確認申請が必要な面積要件「100㎡超」から「200㎡超」に大きく緩和。小規模の福祉施設が開設しやすくなりました!


平成30年6月の建築基準法の改正で、それまで用途変更部分の床面積が100㎡を超えると建築確認申請が必要だったのが、2倍の200㎡に緩和されました。これは小規模の福祉施設を開設したいと考えている人にとっては、ビッグチャンスです。

建築基準法の改正内容や、小規模の福祉施設に用途変更できる物件の探し方をお教えします。



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用途変更の確認申請とは?

建築基準法では、建築物を新築、増築、改築等する場合、計画している建築物が建築基準法やその他関係法令(消防法等)に適合しているかどうかの図面審査を、役所または建築確認検査機関で必ず受けなければならないことになっています。皆さんがお住まいの住宅やマンションはもちろんのこと、それ以外にも街の小さなコンビニや飲食店も例外ではなく、全ての建築物において建築確認申請を行っているはずです。


ところが、既に完成している建築物の床面積に変更を及ぼさず、その用途のみを変える場合(これを建築基準法では用途変更と言います)、その用途変更部分の床面積が100㎡以下の場合は、建築確認申請が不要という例外規定が設けられています。

用途変更の確認申請の最大のデメリット

デメリット

手続きに余計な時間や費用がかかってしまう

 

用途変更の確認申請は、用途変更をする部分だけではなく用途変更を行わない部分も全て審査対象となり、建築物全体が建築基準法に適合していないと審査に合格せず、着工することができません。3階建てのテナントの1階だけを用途変更したいのに、建築物全体の審査のために2~3階の図面を用意しなければならない(家主の方で図面があれば良いが、無い場合は現地を測って図面を起こさなければならない)し、2~3階で不適合箇所が発覚した場合は、その不適合箇所も今回の用途変更で適合させるための工事をする必要があります。当然、審査用の図面等を準備するための時間と費用、実際の審査にかかる時間と費用、建築基準法に適合させるための工事に掛かる時間と費用が余計に発生してしまいます。

用途変更の確認申請にかかる時間と費用を抑えるために、用途変更部分の床面積を100㎡以下にすると、各部屋の広さが実用的ではなくなってしまいます。

建築基準法の改正内容

人口減少に伴い日本の各地で空き家が増加傾向にあります。

その空き家の有効活用をしやすくすることを目的として、平成30年6月に建築基準法が改正され、令和元年6月から施行となりました。

改正後の2つのメリット

メリット1

初期投資を抑えられるようになった

 

福祉施設の新規開設の場合、開設当初から十分な売上がある訳ではなく、徐々に利用者様が増えるにつれ売上が上がっていくものなので、軌道に乗るまでの運転資金が重要になってきます。

そのため、用途変更の確認申請にかかる初期投資を抑えて、その分を運転資金に回せるのは非常にありがたいことです。

メリット2

物件の選択肢が広がった

 

建築基準法では、確認申請があってもなくても、建築物を建築基準法に適合させなければいけないことになっているので、建築物の一部にでも不適合部分があった場合は、用途変更に合わせてその部分を適合化する工事を行わなければならないのが原則ですが、実際のところ、用途変更の確認申請が不要であれば、用途変更部分だけを建築基準法に適合化させるだけで事が足ります。

そのため、明らかに建築物に不適合箇所があったとしても、福祉施設として使用する部分でなければ問題ないので、そういう意味でも物件の選択肢が広がったわけです。



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福祉施設を開設できる物件とは?
クリアするべき3つの条件

建築基準法が改正されたからと言って、どんな物件でもいいわけではありません。福祉施設は公共的な施設なので、建築物として最低限クリアしなければならない項目が3つあります。

検査済証の交付がある建築物である

建築物の新築時には着工前に図面で確認申請を受ける必要があります。確認申請のOKが出て始めて着工になるのですが、工事完了後に完了検査を受け、確認申請通りに出来ていると確認されてやっと検査済証が交付されます。

本来、どの建築物も完了検査を受けなければならないのですが、以前は完了検査を受けなくてもお咎めがなかったため、古い建築物には完了検査を受けていないものもたくさんあります。検査済証の交付がない建築物は、確認申請通りに建築されていたとしても、構造上重要な柱・梁・基礎などが図面通りに造られているかのチェックが現実的にはできないため、適法な建築物かどうかの判断ができません。そのため、公共的な役割がある福祉施設の新規開設時には、必ず検査済証が必要になります。

検査済証は新築当時の建築基準法に適合した建築物だという証しであり、言わば、建築基準法上の何でもできるパスポートになるのです。

現行の耐震基準を満たしている建築物である

建築基準法では建築物の構造ごとに耐震基準が設けられていますが、この基準は日本で起きた大地震の度に改正されていて、鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造は昭和56年4月、木造は平成12年4月に現行基準に改正されています。

福祉施設はこの現行基準に適合した建築物である必要があり、それを証明するのは、これもまた検査済証になります。

注意が必要なのは、現行の耐震基準に改正された以降の日付で確認申請を受けた建築物で、さらに検査済証の交付を受けている必要があるという点です。例えば、検査済証がある鉄骨造の建築物であっても、その確認申請が昭和56年4月より前だった場合は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があるので、福祉施設として利用することはほぼできないと言えます。

消防法をクリアしている建築物である

建築物を規制するもう1つの法律に消防法があります。

消防法では、建築物の用途・規模・構造に応じて消防設備の設置義務を課しています。消防設備と一言で言っても種類は様々で、例えば、スプリンクラー、誘導灯、自動火災報知設備、消火器などがこれに当たります。消防法上のチェックは、建築基準法に基づく確認申請がある場合は、確認申請の書類が建築物を管轄している消防署に自動的に回りチェックを受けるので、消防法上の不備があれば工事内容に反映させなければなりません。

確認申請がない場合は、消防法の規制を無視していいかというとそうではありません。なぜならば、福祉施設の新規開設時には消防との協議書や、消防の検査済証が必ず必要となるからです。そのため、申請者が消防署に協議に行く必要がありますが、申請者は消防法に関しては素人になるので、実際のところは設計事務所や施工業者が行く場合がほとんどです。

ここで注意したいのが、消防設備は建築物の用途・規模・構造によって規制内容が変わってくるので、建築物の一部に新たに福祉施設の用途が入ることにより、建築物全体に新たな消防設備の設置義務が生じることがあるという点です。例えば、3階建ての1階部分を福祉施設に用途変更することで、建築物の全ての階に自動火災報知設備の設置が必要になることがよくあります。

すでにテナントが入居している箇所に後付けで消防設備を設置することは困難ですし、仮に工事が可能になった場合でも、工事費に100万円以上は掛かってしまいます。また、それ以降、消防設備業者に委託して年1回の定期点検を行わなければならないので、かなりの費用負担が発生します。

そのため、用途変更に伴う建築物全体への新規の消防設備設置は避けたいところで、その見極めが非常に重要となります。

小規模の福祉施設に用途変更できる物件探しのコツ

前述の①~③が新規に福祉施設を開設するための絶対条件なので、やみくもに物件を探しても無駄足に終わる可能性が高くなります。

さて、それではどんな物件を探したら良いのでしょうか。まずは、次の[A]~[C]の全てを満たす物件を不動産屋に探してもらいましょう。

[A]竣工年月が、木造なら平成12年10月以降、木造以外なら昭和56年10月以降

※現行の耐震基準に適合していない建築物は、福祉施設にできません。
耐震基準の改正年月とずれがあるのは、竣工が確認申請後、6ヶ月後くらいになるからです。

[B]検査済証の交付がある

※検査済証の交付がない物件は、福祉施設にできません。
できたとしても、費用と時間が相当に掛かるので、除外した方が無難です。

[C]用途変更部分(借りようとするテナント部分)の面積が200㎡前後まで

※面積が200㎡を超えると用途変更の確認申請が必要になりますが、多少のオーバーであれば後述の裏技があるので210㎡位まで広げて探しても問題ありません。

[A]~[C]の全てに該当する物件は、前述の①検査済証の交付②耐震基準適合を満たし、さらに用途変更の確認申請が不要な超優良物件です。

あとは、③消防法を容易にクリアできるかどうかを判断すればいい訳ですが、これは管轄している消防署との協議が必要です。管轄している消防署によって取扱いが微妙に違うので協議をしてみないとわかりません。また、協議では専門用語も容赦なく出てくるので、設計事務所または施工業者に依頼するのが無難です。しかし、ここまでの間で、福祉施設への用途変更が簡単にできるレベルまで絞り込めているので、無駄足に終わることはほとんどありません。

消防署との協議で、大変な工事が不要で消防法がクリアできることが確認できれば、物件探しは終了です。

このコツを知らずに立地や家賃をメインに物件を探していくと、なかなか前述①~③をクリアできる物件にたどり着くことができず、無駄な労力や時間ばかりが増えますが、この方法で探していけば無駄な時間は大幅に削減できます。

物件の床面積が200㎡を超えた場合の裏技

建築基準法では用途変更部分の床面積が200㎡を超えると確認申請が必要ですが、逆に言うと、用途変更部分の床面積が200㎡以下であれば確認申請が不要となるので、テナントの物件面積が200㎡を超えていたとしても、福祉施設で使用する部分を200㎡以下に区切ってしまえばいいのです。

その際、200㎡以下に区切った部分と、それ以外の部分が直接行き来できるようなプランだと区切ったとはみなされないので注意が必要です。

最も良いのは、完全にドアのない壁で区切ってしまうことです。区切った部分は、数㎡で利用価値がない狭さであればデッドスペースにしても構いませんし、一部屋取れる広さであればビルの共用部分から直接入れるドアを付けて、事務所等で利用しても問題ありません。

実績豊富な高住研が無料で物件探しを承ります!

高住研は平成5年の創業以来、個人の住宅や福祉施設のバリアフリー化の設計施工を多数手掛けてきました。その中で、前述の既存テナントを福祉施設に用途変更する依頼も多数行ってきています。

内装工事のご依頼があれば、物件選定のお手伝いや消防協議なども無料で対応いたします。

また、自社で、障がい者福祉サービス施設である放課後等デイサービスや就労移行支援施設も開設し、運営の実績があるので、都道府県への開設申請に必要な書類も参考にお渡しすることができます。

用途変更に関するご質問や、福祉施設の新規開設に関するご相談は
随時承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。



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